Reflexiones sobre la responsabilidad de propietarios de edificios por hechos de los inquilinos

Dr. Gabriel Martinez Niell

Con el fin de precisar la responsabilidad de quienes intervienen en el contrato, primero corresponde analizar y delimitar con límites precisos cuáles son las obligaciones que respectivamente deben cumplir.

Una vez que el inquilino toma posesión del inmueble, tiene la obligación de utilizarlo libremente según lo convenido con el propietario. Por su parte, éste no puede impedir que el inquilino ejerza su legítimo derecho de uso.

Ahora bien, los contratos deben tener un objeto lícito, que no resulte contrario al orden jurídico y a las buenas costumbres. En este sentido, no hay cláusula de exoneración que pueda hacerse valer por las partes: todo contrato debe cumplir con un objeto lícito, por lo que no puede admitirse en ningún caso la continuación de ese vínculo cuando aquél pierde esa calidad. Cuando aparece la ilicitud, y ésta es conocida por quienes contrataron, la única forma de exonerarse consiste en terminar la vinculación contractual.

Por lo tanto, para evitar sufrir las consecuencias que deriven de actos del inquilino que puedan significarle un perjuicio, el propietario tiene la opción de dar por finalizado el contrato una vez que tiene conocimiento de dichos actos. Sin embargo, ello deja de ser una opción cuando el perjuicio excede al propietario y afecta al orden público: en este caso el propietario debe necesariamente intimar al inquilino para que éste cese con su conducta nociva y, en caso de no prosperar la intimación, corresponde terminar el contrato. Caso contrario, el propietario asumirá responsabilidad por haber consentido una relación contractual contraria al orden público.

La clave consiste en determinar si el propietario continuó la relación contractual en conocimiento de la conducta ilícita ejercida por el inquilino. En caso afirmativo, ciertamente tendrá responsabilidad, puesto que habrá consentido tácitamente la continuación de una actividad contraria a derecho; el silencio del propietario, en este caso, es manifestación positiva de voluntad. Pero si el propietario no conocía tal comportamiento ilegítimo, no puede atribuírsele responsabilidad por los hechos realizados por el inquilino, ya que éste se encontraba en pleno ejercicio de su derecho de uso y goce del inmueble. La responsabilidad del propietario, bajo ninguna circunstancia, se presume. Deberá acreditarse en forma fehaciente que el propietario conocía el modo en que se utilizaba el inmueble y que, no obstante ello, optó por continuar la relación contractual en detrimento del orden público.

Asignar responsabilidad al propietario, sin constatar en forma inequívoca su consentimiento a una relación lesiva del orden público, significaría una grave afectación del principio de buena fe contractual y plantearía una perspectiva preocupante frente a futuras contrataciones, erosionando la confianza entre las partes -fundamentalmente, por parte del propietario- y generando incertidumbre entre ellas al momento de contratar. Ello, claramente, tendría un severo impacto en la vida económica y social.