Regulación del contrato de locación en el Proyecto de nuevo Código Civil
La frecuente utilización de la figura
contractual del contrato de locación en las múltiples actividades y
emprendimientos que componen la vida social impone, necesariamente, la
estipulación de un esquema normativo claro que establezca con precisión las
reglas vinculadas con este contrato en sus diversos aspectos, tales como su
destino, su objeto, su duración temporal, sus efectos y las responsabilidades
derivadas del mismo.
En función de lo expuesto,
corresponde analizar las disposiciones contenidas en el proyecto del nuevo
Código Civil elaborado por la Comisión integrada por los Dres. Lorenzetti,
Highton de Nolasco y Kemelmajer de Carlucci y destacar algunos aspectos
específicos que, en lo atinente a la figura del contrato de locación, definirán
el perfil de este instituto en el nuevo cuerpo normativo.
Uno de los puntos fundamentales e
innovadores del proyecto radica, sin dudas, en el plazo de duración de la
locación, aspecto en el cual se ha seguido la postura promovida en los
anteriores Proyectos legislativos de 1987 y 1998. En este sentido, se prolonga
el lapso previsto en el régimen vigente, estableciéndose que la locación podrá
extenderse hasta 20 años en el caso en que tenga destino habitacional, y hasta
50 años para cualquier otro destino.
Por otra parte, se destaca la
importancia de establecer la nulidad de toda cláusula que impida el ingreso o
excluya del inmueble locado, cualquiera sea el destino asignado al mismo, a una
persona incapaz o con capacidad restringida sujeta a la guarda, asistencia o
representación del locatario o sublocatario, aún cuando dicha persona no
habitare el inmueble. Esta previsión normativa está orientada a asegurar
condiciones de igualdad de tratamiento y a evitar todo tipo de diferenciación o
discriminación en lo relativo a las personas que habrán de tener vinculación
con el inmueble sujeto a locación.
Asimismo, cabe destacar lo previsto
en punto a la continuación de la locación, disponiéndose que ante el abandono o
fallecimiento del locatario, el contrato podrá ser continuado por quien habite
el inmueble y acredite haber recibido, por parte del locatario, “ostensible
trato familiar” durante el año previo a la circunstancia de abandono o
fallecimiento. No puede obviarse que esta estipulación obedece a un espíritu
legislativo que promueve la continuación del contrato y arbitra los medios para
evitar la ruptura del vínculo, facultando su conservación en los términos
indicados. En este sentido, el Proyecto establece que el derecho del
continuador de la locación tendrá prevalencia por sobre el derecho que asiste
al heredero del locatario.
El proyecto de nuevo Código Civil,
sin lugar a dudas, constituye una pieza jurídica de singular relevancia e
innovación. En este orden de ideas, la figura del contrato de locación también
ha sido objeto de un minucioso análisis, máxime considerando su notable
gravitación en los tiempos actuales y la imperiosa necesidad de establecer
reglas precisas que garanticen una óptima configuración y concreción del
vínculo contractual en la faz práctica.
Dr. Gabriel Martinez Niell
Estudio Grispo & Asociados
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