Clubes de campo, barrios privados y otros conjuntos inmobiliarios en el nuevo Proyecto de Código Civil y Comercial.
El creciente desarrollo
de múltiples proyectos inmobiliarios, tales como clubes de campo, barrios
privados residenciales y parques industriales, constituye una realidad
innegable, y cuya proliferación en los últimos tiempos ha originado la
imperiosa necesidad de establecer un régimen jurídico especializado, con reglas
claras destinadas a organizar estos emprendimientos y a precisar los múltiples
aspectos, relaciones, derechos y obligaciones comprendidos en estos complejos
inmobiliarios.
Con este objetivo en
miras, la Comisión designada para la elaboración del Proyecto de Reforma,
Actualización y Unificación de los Códigos Civil y Comercial, integrada por los
Dres. Lorenzetti, Highton de Nolasco y Kemelmajer de Carlucci, ha propuesto el
tratamiento de los referidos “conjuntos inmobiliarios” en los artículos 2073 al
2086. Cabe señalar que este Proyecto ha sido ingresado al Congreso de la
Nación, en cuyo ámbito se ha constituido una Comisión Bicameral, compuesta por
senadores y diputados integrantes de diversas comisiones de cada cuerpo, en la
que actualmente el Proyecto se encuentra bajo análisis.
No puede obviarse que,
tratándose de una materia comprendida en el campo de los derechos
patrimoniales, con directa incidencia en el derecho constitucional de
propiedad, constituye un área de competencia del legislador nacional, y que
hasta nuestros días ha constituido una cuenta pendiente toda vez que se trata
de una realidad aún no regulada en el derecho de fondo, y que ha conducido a
las jurisdicciones locales a atender legislativamente la situación específica
de los complejos inmobiliarios.
Entre los principales aspectos
tratados en la nueva normativa propuesta para regular la situación de los
conjuntos inmobiliarios, resulta oportuno destacar los siguientes:
- La
definición de “conjuntos inmobiliarios”,
incluyendo a los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o náuticos o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria,
laboral, comercial o empresarial que tenga, quedando comprendidos asimismo
aquéllos emprendimientos que contemplen usos mixtos.
- Los
elementos característicos de estos conjuntos inmobiliarios, entre los cuales
cabe mencionar el cerramiento, las partes comunes y privativas, el “estado de
indivisión forzosa y perpetua de las partes”, el reglamento, las obligaciones
de contribución con los gastos para el mantenimiento del conjunto inmobiliario
y la entidad con personería jurídica que nuclea a los propietarios.
- La
distinción entre “cosas y partes necesariamente comunes” y “cosas y partes
privativas”.
- Las
facultades y obligaciones del propietario, y el ejercicio de sus derechos
“teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la
protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos”.
- La
fijación de límites perimetrales y control de acceso al conjunto inmobiliario.
- Las
limitaciones y restricciones que podrán ser establecidas por el reglamento de
propiedad y administración, “en miras al beneficio de la comunidad
urbanística”.
- La
posibilidad de establecer un “régimen de invitados y admisión de usuarios no
propietarios”, y definir la extensión del uso y goce de los espacios e
instalaciones por terceras personas.
- La
transmisión de unidades, aspecto en el cual el Proyecto aborda el espinoso tema
del derecho de admisión respecto de potenciales adquirentes, estableciendo que
el reglamento “puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y
consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto
inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a
favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades
privativas”.
Sin
duda alguna, el Proyecto constituye un avance en la propuesta de implementación
de un régimen legal específico, en la normativa nacional, orientado al
tratamiento de los conjuntos inmobiliarios.
Destacamos
que el legislador haya optado por incluir expresamente el análisis de estos
emprendimientos en el marco del Proyecto, a través de una serie de pautas
concretas destinadas al aseguramiento de una óptima convivencia, la protección
de los múltiples valores comprendidos en cada emprendimiento de estas
características, y el beneficio de la comunidad en su conjunto.
Dr. Gabriel Martinez Niell
Departamento de Derecho Comercial
Departamento de Derecho Comercial
Estudio Grispo & Asociados
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