Los countries se transforman en consorcio y tendrán reglas similares a los edificios.

A partir de la entrada en vigor del nuevo código Civil y Comercial de la Nación habrá cambios radicales en los country club, adoptando más una forma propiedad horizontal y no de asociación.

El nuevo código prevé en sus artículos 2073 y siguientes la novedosa figura de “conjuntos inmobiliarios”, dentro de los cuales figura el contrato de Country Club, y que tiene por objeto asociarlos a una propiedad horizontal especial y dejar de lado la figura contractual que se utilizaba hasta ahora que era el de asociación civil o sociedad comercial. 

Previo a la reforma, el contrato de country club se encontraba con un vacío legal en cuanto a su regulación normativa, los derechos reales y personales involucrados.

Se conformaban sociedades anónimas o asociaciones, en donde eran aportadas las parcelas a la sociedad.

Esta modalidad aparejaba problemas graves en cuanto al riesgo que los administradores podían llegar a cometer dentro de la sociedad, una concentración de poder significativa o incluso conflictos entre las limitaciones societarias y el régimen de derechos reales.  

En la provincia de buenos aires, mediante el decreto 2849/83 se adoptada  la aplicación de la ley 13.512 a los countries ya que se consideraba a cada parcela como edificio en construcción, lo cual también originó situaciones conflictivas. La ley establece que el suelo es común a todos los propietarios, pero aquí cada uno tiene dominio exclusivo de su parcela.

Asimismo, la ley prevé otro tipo de sanciones, la legal, distintas a las que comúnmente se aplican en estos emprendimientos. 

Ahora bien, con la sanción del código, esta problemática se encuentra resuelta. Se adoptó de manera definitiva el régimen de propiedad horizontal especial, es decir más allá de normativas propias, se debe aplicar el régimen de propiedad horizontal.

Esto trae implicancias importantes, ya que implica la creación de un régimen de copropietarios en el cual puede aplicarse sanciones similares a las que son utilizadas hoy en día, distintas de la del régimen de propiedad horizontal común, pero al mismo tiempo, en un giro importante, afirma que no puede limitarse el derecho que tiene el dueño a la venta.

Este último es uno de los puntos más sensibles que posee la reforma, ya que hasta ahora, los propietarios no podían hacer una disposición plena del bien sin tener previo la conformidad de los demás miembros.

En cambio, el nuevo artículo 2085 establece que, a  pesar de no poder limitarse, sí puede existir un derecho de preferencia sobre el consorcio o demás propietarios siempre que se encuentre incluido en el régimen de copropiedad. 

A medida que se acerca a la entrada de vigor, comienzan a surgir más dudas sobre la implicancia del artículo 7 del código citado, que establece que las leyes no son retroactivas salvo disposición en contrario, algo que no sucede en las normas mencionadas.

Sin embargo, sí se genera una necesidad imperiosa de adecuarse ya que al haberse adopto formas específicas distintas de las utilizadas al momento.

El no adecuarse puede ocasionar que frente a un conflicto específico las consecuencias sean de una naturaleza más contraproducente para los involucrados.  

Por supuesto que la principal crítica que se realiza a esto es el costo que tendrá para todos los propietarios.

Debiendo modificar considerablemente las escrituras traslativas de dominio que poseen sobre dichos inmuebles y de liquidación de las sociedades y asociaciones constituidas.

Asimismo, que en el caso de propietarios que no puedan o demoren en realizar esa adecuación, la ley no prevé ningún régimen especial o principio que pueda esclarecer como actuar en dichos conflictos. 

A parecer del autor,  ese vacío legal se ha dejado muy libre, debiendo la doctrina y jurisprudencia ser quienes llenen el mismo, algo que generará por un tiempo, que existan diferentes y, hasta incluso, contrapuestas soluciones. 

Dr. Federico Piroli

Departamento de Derecho Comercial

Estudio Grispo & Asociados