Nueva Ley de Inembargabilidad e inejecutabilidad de la Vivienda Única de la Provincia de Buenos Aires

Recientemente fue sancionada en la Provincia de Buenos Aires, la Ley número 14.432 de Protección de la Vivienda Única y de Ocupación Permanente, declarando su Inembargabilidad e Inejecutabilidad, promulgada por el Poder Ejecutivo Provincial el 28 de diciembre de 2012, y publicada en el Boletín Oficial de la Provincia de Buenos Aires, el 8 de enero de 2013.-

Si bien a nivel nacional, existe la Ley 14.394 que establece el Régimen de Bien de Familia, protegiendo a la vivienda familiar de posibles ejecuciones, la reciente ley sancionada en la Provincia de Buenos Aires, se diferencia de aquella, en que no requiere inscripción previa ante el Registro de la Propiedad Inmueble, para hacerla valer frente a presentes y futuros acreedores.-

La nueva Ley, es de aplicación únicamente sobre inmuebles ubicados en la jurisdicción de la Provincia de Buenos Aires, y cuenta con diversos aspectos que son de sumo interés, haciendo de esta nueva norma, una propuesta realmente innovadora en materia de protección de la vivienda familiar, preservando la única propiedad donde se convive con el grupo familiar, y garantizando el derecho constitucional a la vivienda que posee todo habitante.-

La Ley 14.432 es clara en reconocer, la importancia de salvaguardar la vivienda única, como derecho fundamental del hombre, tal como surge de la declaración de sus fundamentos y donde se la reconoce como el centro de protección, estableciendo de manera explícita e inequívoca que: "La ley proyectada tiene por objeto asegurar la protección de un derecho humano fundamental como lo es la vivienda digna. A tal fin, la vivienda única y de ocupación permanente de los habitantes de la Provincia de Buenos Aires, constituye el centro de protección de la presente ley. La trascendencia de la medida que se propicia está dada por garantizar, frente a las eventuales vicisitudes, principalmente económicas, la preservación de la vivienda como bien indispensable para el desarrollo familiar".-

No debe olvidarse, que el Derecho a una Vivienda digna, es un derecho de raigambre constitucional, y se encuentra reconocido positivamente por nuestra Constitución Nacional, en el artículo 14 bis y el artículo 75 inciso 22, a través de los Pactos y Tratados internacionales con jerarquía constitucional, como lo son el Pacto Internacional de Derechos Económicos y Culturales, la Declaración Universal de Derechos Humanos, la Declaración Americana de Derechos y Deberes del Hombre, Convención Internacional sobre la Eliminación de todas las formas de Discriminación contra la Mujer, Convención de los Derechos del Niño y la Convención Americana sobre Derechos Humanos.-

Asimismo, el Derecho a una Vivienda digna, es reconocido expresamente en el artículo 36 inciso 7 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires, por el cual se garantiza el derecho a la vivienda en el marco de la protección integral de la familia.-

            La ley 14.432 posee tan sólo diez artículos, cuya redacción es sencilla y de fácil lectura, estableciendo su artículo segundo que "todo inmueble ubicado en la Provincia de Buenos Aires destinado a vivienda única, y de ocupación permanente, es inembargable e inejecutable, salvo en caso de renuncia expresa del titular conforme los requisitos de la presente Ley”.-

La ley requiere como requisito esencial para que se configure la inembargabilidad e inejecutoriedad, que el inmueble se destine pura y exclusivamente a “vivienda única”, exigiendo en consecuencia, que el titular del inmueble y su familia deban habitar y pernoctar cotidianamente en el bien en cuestión.-

Asimismo, se establece como excepción a la regla, la facultad del beneficiario de renunciar al derecho contemplado por la nueva norma, cuya voluntad deberá ser acreditada por medio de declaración expresa y fehaciente, la que deberá "ser hecha por escrito y la firma refrendada ante autoridad pública, previa información veraz y completa sobre el alcance del acto. En caso de que el renunciante fuere casado o conviviente, se requerirá el consentimiento de su cónyuge o conviviente mediante su firma" (Artículo 9° de la Ley).-

Como efecto de la renuncia del beneficio reconocido en la presente ley, el propietario podrá afianzar cualquier tipo de obligación, afectando el inmueble como garantía del fiel cumplimiento contractual.-

Por otro lado, el inmueble deberá "guardar relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere, conforme los parámetros que determine la reglamentación"

 En este punto, cabe destacar que la terminología de "razonable proporción" resulta sumamente ambigua e incierta, dada la dificultad existente de poder determinar o  calificar que un inmueble guarda o no, razonabilidad entre la capacidad habitacional y los habitantes que residen en ella.- Es por ello, que conforme lo previsto en la ley, esta relación entre la capacidad del inmueble y sus habitantes, debe ser objeto de reglamentación, a fin de poder realizar una adecuada interpretación en este punto.- Sin embargo, por el espíritu y los fines perseguidos por la presente ley, puede entenderse que la "razonable proporción" indicaría que un grupo familiar pequeño no habite un inmueble de características lujosas y/o suntuosas, pero igualmente insistimos, que los parámetros y alcances de tal relación, deben ser objeto de reglamentación.-

Es importante mencionar, que la presente norma, beneficiará al grupo familiar del titular de la vivienda, aún en el caso de fallecimiento del mismo, siempre que habiten en ella, con carácter permanente.- La ley, nos indica que se entiende por grupo familiar, a aquél originado en el matrimonio o en las uniones de hecho incluyendo a los ascendientes y descendientes directos de alguno de ellos.-

Lo mencionado en el párrafo precedente, es de suma importancia, dado que reconoce como grupo familiar a las uniones de hecho, que no se encuentran reconocidas por la Ley Nacional de Bien de Familia, y lo que ha sido objeto de debate en innumerables oportunidades.-

Por otro lado, se establece en su artículo 5°, que la garantía de inembargable e inejecutable no será oponible respecto de las deudas originadas en:

 a) Obligaciones alimentarias.

 b) El precio de compra-venta, construcción y/o mejoras de la vivienda.

c) Impuestos, tasas, contribuciones, expensas que graven directamente la vivienda.

d) Obligaciones con garantía real sobre el inmueble y que hubiere sido constituida a los efectos de la adquisición, construcción o mejoras de la vivienda única.

RETROACTIVIDAD

La retroactividad de la presente ley, es un tema de fundamental relevancia para la aplicación de sus beneficios frente a deudas contraídas con anterioridad a la entrada en vigencia de la misma.- Sin embargo, sobre este punto, el texto del cuerpo normativo no hace referencia alguna a este aspecto, por lo que ha sido objeto de debate en varias oportunidades, encontrándose opiniones radicalmente opuestas.-

Parte de la doctrina, considera que en cuanto a la retroactividad de la Ley 14.432, rigen en este sentido los artículos 2 y 3 del Código Civil de la Nación, los cuales establecen respectivamente que: "Las leyes no son obligatorias sino después de su publicación y desde el día que determinen. Si no designan tiempo, serán obligatorias después de los ocho días siguientes al de su publicación oficial" "A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplicarán aún a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. No tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, salvo disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley en ningún caso podrá afectar derechos amparados por garantías constitucionales"

         De acuerdo a lo expuesto precedentemente, como en la ley no se explicita su retroactividad, la misma no tendrá efectos sobre obligaciones precontraídas por sus beneficiarios, ya que tales obligaciones serían de fecha anterior a cuando entró en vigencia esta norma, e importaría un grave perjuicio frente a aquellos acreedores cuya obligación de pago depende de la garantía de dicho inmueble, y cuyo deudor negligentemente, no ha hecho uso de los beneficios que establece la Ley 14.394 de Bien de Familia.- Lo expuesto,  debe ser objeto de reglamentación, lo que permitirá eliminar las dudas existentes sobre este tema de radical relevancia.-

Por otro lado, hay quienes sostienen, que el beneficio de inembargabilidad e inejecutabilidad de la vivienda única, se aplica aún para deudas contraídas con anterioridad a la vigencia de la Ley 14.432, beneficiando al deudor y actual propietario del inmueble, quien se verá amparado por la finalidad que instó su dictado y la jerarquía del derecho de raigambre constitucional que se pretende asegurar.-

Para concluir, pese a los aspectos que restan reglamentar, se destacan, nuevamente, los objetivos y fines que se tuvieron en miras con el dictado de esta nueva normativa, la protección de la vivienda única familiar frente a las vicisitudes económicas de las que nadie es ajeno, y/o el deficiente y/o erróneo asesoramiento de las ventajas de afectar el inmueble como bien de familia bajo los preceptos de la Ley Nacional 14.394.-

Dra. Martina Moretti
Departamento de Asesoramiento Societario

Estudio Grispo & Asociados