Distinciones básicas entre la Ley Nacional 14.394 de Régimen de Bien de Familia y la nueva Ley de la Provincia de Buenos Aires número 14.432 de Inembargabilidad e inejecutabilidad de la Vivienda Única
El
presente trabajo, pretende realizar un breve análisis comparativo entre la
reciente Ley Provincial número 14.432, que declara la Inembargabilidad e
Inejecutoriedad de la Vivienda Única familiar, y la ya conocida Ley Nacional
número 14.394 del Régimen de Bien de Familia, que impide que el bien afectado
sea ejecutado por deudas, cuya causa obligacional, sea de fecha posterior a su
inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.-
Más
allá de las diferencias existentes entre ambas leyes, las mismas tienen como
finalidad la protección de la vivienda familiar como derecho constitucional de
todo ser humano, y por consiguiente, el amparo patrimonial del grupo familiar.-
AMBITO DE APLICACIÓN
Como
puede observarse, la primera gran diferencia radica en el ámbito de aplicación
de las mismas.- Mientras que la Ley Nacional 14.394, tiene su ámbito de
aplicación en todo el territorio de la República Argentina, la Ley Provincial
14.432, solamente se aplica sobre inmuebles que se encuentren ubicados dentro
de la jurisdicción de la Provincia de Buenos Aires.-
INSCRIPCIÓN
Un
rasgo significativo, de suma importancia, y
si se puede decir el más innovador, es que la nueva ley provincial, no
requiere de inscripción previa ante el Registro de la Propiedad Inmueble, para
gozar del beneficio de Inembargabilidad e inejecutoriedad de la vivienda única
y de ocupación permanente, es decir, que el mismo es automático desde la
entrada en vigencia de la ley, sin la necesidad que sus beneficiarios realicen
trámite o gestión alguna tendiente a su goce.- Esto constituye una diferencia
radical con la Ley de Bien de Familia, cuyo beneficio es oponible a terceros, a
partir de su inscripción ante el mencionado registro.-
BIEN INMUEBLE OBJETO DE
PROTECCIÓN
No
debe olvidarse, que mientras la Ley 14.394 permite afectar como bien de familia,
el inmueble donde se habita con el núcleo familiar ó aquél en el que desarrolla
su actividad económica por cuenta propia e implique la generación de recursos
que estén destinados a su manutención, la Ley 14.432, sólo comprende el bien
donde reside habitualmente con el grupo familiar.-
La
explotación económica del bien inmueble afectado a Bien de Familia, puede ser
tanto profesional, comercial o industrial, pero sea cual sea la misma, debe
estar destinada al sostén del grupo familiar.-
Sin
embargo, la Ley provincial exige en su artículo 3 que: "A fin de gozar con el beneficio de
inembargabilidad e inejecutabilidad, los inmuebles tutelados por la presente
Ley deberán constituir el único inmueble del titular destinado a vivienda y de
ocupación permanente, y guardar relativa y razonable proporción entre la
capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere, conforme los
parámetros que determine la reglamentación".-
Esta
nueva norma beneficia únicamente, a aquél inmueble ubicado físicamente en la jurisdicción
de la Provincia de Buenos Aires, y en el cuál, el propietario resida con
carácter de habitual, conjuntamente con su familia.-
Asimismo,
se exige en forma ambigua e incierta, que el inmueble guarde una "relativa y razonable proporción entre
la capacidad habitacional y el grupo familiar", cuyos parámetros de
interpretación y calificación, deberán ser determinados expresamente, conforme
surge del articulado, mediante la reglamentación de la presente ley.-
Si
bien, la Ley Nacional, no establece expresamente limitaciones de valuación,
exige que el inmueble urbano o rural no
exceda las necesidades de sustento y vivienda familiar.- Es por ello, que
algunas jurisdicciones, han establecido como requisito, un monto máximo de
valuación fiscal y/o la existencia de relación proporcional entre la capacidad del
inmueble y los habitantes que residen en ella, entre otros.-
Es
menester destacar, que por imposición del artículo 45 Ley 14.394, solamente
puede afectarse un sólo inmueble como bien de familia, y como se ha expuesto precedentemente,
se requiere de su inscripción ante el Registro de la Propiedad Inmueble, para
poder ser oponible frente a terceros.- Para el caso, que la vivienda comprenda,
más de un lote o unidad funcional, el titular dominial deberá solicitar la
ampliación del beneficio, por tratarse de una indivisible unidad económica.
La
Ley 14.394, posee una limitación de extrema relevancia, dado que no existe a
nivel nacional, un registro único que permita conocer, que para determinada
persona física, existe o no, un inmueble afectado como bien de familia. Esto se
debe, a que los registros de bienes inmuebles son jurisdiccionales, y no existe
a nivel nacional, una base única que otorgue dicha información.-
La
afectación al régimen de bien de familia prospera con el cumplimiento de los
restantes requisitos exigidos por la normativa vigente y la simple declaración personal
del titular dominial, en la cual manifieste, la inexistencia de análogo
beneficio en otra demarcación.- Esto ha propiciado, que una misma persona,
afecte a bien de familia, diversos inmuebles ubicados en distintas
jurisdicciones.-
GRUPO FAMILIAR
BENEFICIADO
Cabe analizar una
distinción particular existente entre el núcleo familiar considerado por ambas leyes,
donde radica un avance significativo sobre las nuevas uniones de convivencia.-
La
Ley 14.394, establece en su artículo 36 que " A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituida por el
propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o
en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive
de consanguinidad que convivieren con el constituyente".-
Es
menester destacar, que cuando hablamos de parientes colaterales hasta el tercer
grado inclusive, nos referimos específicamente,
a los hermanos, tíos y sobrinos.-
Si
bien, de la interpretación estricta del artículo relacionado, se entiende, que
sólo estarían incluidos los ascendientes y descendientes del titular dominial,
y no así los de su cónyuge, una interpretación amplia del articulado y su
exégesis, permiten concluir que también se encontrarían comprendidos los de
éste último, entendiendo que la protección de la normativa, alcanza al grupo
familiar en su integridad.-
Se
ha dicho en varias oportunidades, que el limitar los beneficiados del grupo
familiar del titular dominial, implica una desigualdad frente a aquellas
personas cuyo estado civil es ser "soltero", y no posee familiares
ascendentes, descendientes o colaterales, restringiendo la posibilidad de gozar
de los beneficios que brinda la Ley 14.394.-
Sin
embargo, la Ley Provincial 14.432 se ha alejado de la antigua redacción de bien
de familia, al entender como grupo familiar a aquél originado en el matrimonio
o en las uniones de hecho incluyendo a los ascendientes y descendientes
directos de alguno de ellos.-
La
EJECUCIÓN y EMBARGO del inmueble
Tal
como se expuso al comienzo del presente trabajo, ambas leyes establecen, salvando
las diferencias significativas entre las mismas, la protección de la vivienda
familiar frente a posibles ejecuciones de acreedores por deudas contraídas por
el titular registral del inmueble.-
Sin
embargo, mientras que la Ley Nacional es determinante al establecer en su
artículo 38, que el "bien de familia
no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su
inscripción como tal, ni aún en el caso de concurso o quiebra, con excepción de
las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el
inmueble, gravámenes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el artículo 37 -
causa grave o manifiesta utilidad para la familia- o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca", la
Ley Provincial, no hace referencia alguna a la aplicación de la misma, sobre
deudas contraídas con anterioridad o posterioridad a la entrada en vigencia de
la normativa.-
De
acuerdo a lo expuesto, los beneficios de la Ley 14.394 no se aplican, a deudas
cuya causa obligacional, sean anteriores a la inscripción registral del
inmueble como bien de familia.-
La
Ley 14.432 establece expresamente, que la garantía de inembargable e
inejecutable no será oponible respecto de las deudas originadas en:
Obligaciones alimentarias; el precio de compra-venta, construcción y/o mejoras
de la vivienda; Impuestos, tasas, contribuciones, expensas que graven
directamente la vivienda; Obligaciones con garantía real sobre el inmueble y
que hubiere sido constituida a los efectos de la adquisición, construcción o
mejoras de la vivienda única.-
Parte de la doctrina considera, que frente a
esta falta de mención de su retroactividad, son aplicables los artículos 2 y 3
del Código Civil de la Nación, los cuales establecen que las
leyes no tienen efecto retroactivo, salvo disposición en contrario, y que
las mismas son obligatorias luego de su publicación y desde el día en que éstas
determinen, y si no consignan tiempo, serán obligatorias después de los ocho
días siguientes al de su publicación oficial.- Ello es así, porque de lo
contrario, importaría un fraude a aquellos acreedores, cuyas deudas se
encuentran garantizadas por dicho inmueble, en el que sólo basta, que el deudor
manifieste residir en forma habitual y permanente con su núcleo familiar, dada
la inexistencia de registración previa.-
Este
último aspecto, conjuntamente con el parámetro a tener en cuenta a la hora de
evaluar la razonabilidad entre la capacidad del inmueble y los habitantes que
residen en ella, deben ser objeto de reglamentación.-
Sin
embargo, no puedo dejar de mencionar, que existen quienes consideran que los
beneficios de la Ley 14.432 se aplican igualmente sobre deudas precontraídas a
la entrada en vigencia de la normativa, dado que debe tenerse en cuenta, los
fines que se tuvieron en miras al momento de su dictado, y la necesidad
inminente de dar tratamiento y amparar el derecho a una vivienda digna, el cual
se encuentra reconocido por nuestra Carta Magna y los tratados con jerarquía
constitucional.-
En
resumen, de acuerdo a lo expuesto, existen diferencias notables entre ambas
leyes, pero la finalidad y objetivo buscados con sus dictados, es el mismo: la
protección del derecho constitucional a una vivienda digna y su reconocimiento
como principal centro de desarrollo de la familia en su conjunto.-
Dra. Martina Moretti
Departamento de Asesoramiento Societario
Estudio Grispo & Asociados
entrada de Estudio Grispo a las
10:31
0 comentarios
