Prórroga del plazo de vigencia del tratamiento previsto en el marco del Sistema de Refinanciación Hipotecaria

Adecuación de la cuota de mutuo garantizado con hipoteca y pautas de financiación. Decreto Nº 208/2012 - Poder Ejecutivo de la Nación.

Con el dictado del Decreto Nº 208, publicado en el Boletín Oficial el día 14 de febrero de 2012, se dispuso modificar el plazo de vigencia del tratamiento otorgado a los deudores hipotecarios admitidos en el marco del Fideicomiso para la Refinanciación Hipotecaria creado a efectos de viabilizar el Sistema de Refinanciación instituido por Ley 25.798 y reglamentado por Decreto Nº 1284/2003.

En el marco de este Sistema, se había establecido la posibilidad de que el deudor solicite la adecuación de la cuota del mutuo con garantía hipotecaria, con el tope del veinticinco por ciento del total de los ingresos del grupo familiar y/o conviviente, cuando el valor de dicha cuota superase dicho porcentaje.

En función de lo establecido en el Decreto Nº 208, dictado por el Poder Ejecutivo Nacional, se decidió extender los alcances del modelo implementado por la normativa citada, en atención al “… alto porcentaje de deudores adheridos al citado Fideicomiso que abonan las cuotas de sus mutuos con el tope del veinticinco por ciento (25%) de los ingresos familiares y/o convivientes…”.

Conforme lo dispuesto en el citado Decreto, el plazo de vigencia del tratamiento otorgado por el Sistema de Refinanciación Hipotecaria queda prorrogado, como fecha tope, hasta el día 31 de diciembre de 2014.

En su artículo 1º, el Decreto estatuye que el deudor podrá solicitar la adecuación de su cuota siempre que acompañe la pertinente declaración jurada de ingresos que acredite la circunstancia de que el monto de la cuota mensual supera el porcentaje máximo del 25% sobre el total de ingresos; cabe agregar, por otra parte, que la adecuación tendrá lugar por el término de un año.

En cuanto al saldo restante, el mismo será computado “como un saldo vencido a cobrar que no devengará intereses ni será exigible, hasta el momento de la finalización del plazo pactado en el mutuo oportunamente suscripto”.

Asisten obvias razones a la previsión contenida en el Decreto acerca de la obligatoriedad de comunicar cualquier aumento, por parte del deudor, respecto al monto de los ingresos del grupo familiar y/o conviviente durante el plazo de vigencia del tratamiento.

A modo de síntesis, cabe destacar lo establecido por el artículo 1º del Decreto, que en su parte final estatuye que “el deudor podrá efectuar pagos con la adecuación del veinticinco por ciento (25%) de sus ingresos hasta el 31 de diciembre de 2014, como plazo máximo. Únicamente los deudores que presenten la declaración jurada antes mencionada podrán recibir el tratamiento conferido en este inciso, el que reviste carácter excepcional y será de interpretación restrictiva”.

Dr. Gabriel Pablo Martinez Niell
Departamento de Derecho Comercial

Estudio Grispo & Asociados

Imposición de multa por incumplimiento de condiciones y plazos de entrega del bien

(Comentario al fallo “Espasa SA c/DNCI-Disp 556/10 (Expte SOI: 240338/08), CNACAF, Sala III, 07/12/2011)

Con fecha 7 de diciembre de 2011, la Sala III de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo Federal resolvió confirmar la sanción de multa impuesta a una concesionaria con motivo del incumplimiento de los plazos y condiciones pactadas con un cliente individual en punto a la entrega de un vehículo adquirido en su establecimiento.

El pronunciamiento dictado adopta una solución congruente con la letra de la Ley de Defensa del Consumidor y su reglamentación, constatándose que en el caso concreto se configura la conducta prevista en el art. 10 inc. c del Decreto 1798/94, y que establece con claridad que se aplicará sanción cuando exista incumplimiento de los plazos y condiciones de entrega del bien. Como única excepción, la citada norma estatuye que el proveedor sólo quedará eximido de la imposición de dicha sanción cuando exista acuerdo conciliatorio con el consumidor.

En el caso que nos ocupa, el incumplimiento del plazo convenido para la entrega surge en forma incuestionable de la documentación en que se instrumentó la compraventa del automóvil. Este extremo, tal como lo señala el Tribunal, no se encuentra controvertido en autos.

En este orden de ideas, tampoco existe controversia respecto al hecho de que las partes no pudieron arribar a un acuerdo conciliatorio que permitiera eximir a la concesionaria de la imposición de multa establecida por la reglamentación de la Ley. El ofrecimiento formulado por la demandada no cumplió con las expectativas del comprador, por lo que no fue posible alcanzar una solución satisfactoria en la instancia de conciliación.

En cuanto a la posibilidad de promover reclamo por daños punitivos en casos de estas características, la vía está habilitada expresamente por la ley 24.240 en su artículo 52 bis, toda vez que, estando acreditado el incumplimiento de sus obligaciones por parte del proveedor, y siempre que aquélla sea instada por quien alega el perjuicio concreto, el juez podrá aplicar multa civil en favor del consumidor.

Con el objeto de prevenir futuros reclamos, y como alternativa de solución favorable ante estos escenarios, las empresas proveedoras de bienes y servicios podrían pactar con sus clientes la entrega del bien o servicio concreto y, en forma simultánea, convenir subsidiariamente la entrega de un bien cuyas características y condiciones específicas de venta permitan viabilizar la operación aun mediando dificultad en la entrega del objeto originalmente pactado.

En tal hipótesis, podría superarse la dificultad inicial en la entrega del bien, siempre que ambas partes hubieran convenido oportunamente el reemplazo del bien original por otro que permita tener igualmente cumplimentada la obligación a cargo del prestador.

Eventualmente podrán existir complicaciones al momento de pactar las condiciones específicas de venta respecto a este “segundo bien” que reemplazaría al objeto originalmente acordado, máxime cuando este último es el que despierta mayor interés de adquisición en el comprador. No obstante, la posibilidad de prever dicha circunstancia permitirá, a ambas partes, anticiparse a contingencias que puedan acontecer imprevistamente en el curso de la operación, y el prestador tendrá una alternativa que, habiendo sido pactada conjuntamente con su cliente, le brindará una alternativa viable para el cumplimiento de su obligación.

Dr. Gabriel Pablo Martinez Niell
Departamento de Derecho Comercial

Estudio Grispo & Asociados

Reflexiones sobre la ruptura del vínculo laboral por incumplimiento del objetivo de ventas

(Comentario al fallo “Marchin Solange Rocio c/ Info Consulting Buenos Aires S.A. s/ despido”, Cámara Nacional del Trabajo, Sala VIII – 21/11/2011)

En primer lugar vale destacar que este modo de extinción, plasmado en el artículo 242 L.C.T, se configura en caso de inobservancia por el trabajador de las obligaciones resultantes del contrato en términos que configuren injurias de tal gravedad que no consientan la prosecución de la relación.

La norma exige proporcionalidad entre la falta y la sanción, y esta última debe ser contemporánea al despido. Por injuria se entiende un incumplimiento (ilícito contractual) de las obligaciones de prestación o de conducta, que para justificar el despido debe impedir la prosecución de la relación contractual. Una injuria que impida la prosecución del contrato será la causa que motivará rescindir el contrato, exigiendo el art 243 L.C.T que el empleador la exprese por escrito claramente en la notificación que curse al trabajador comunicando el despido.

Asimismo, además de notificar estas causales, el empleador luego deberá acreditar los hechos que invocó. Esto hace que no sólo recaiga sobre el empleador la carga de acreditar la causa invocada, sino que la misma debió ser proporcional y contemporánea.

Si bien la ley laboral no establece un orden jerárquico, pese a que contempla diversas sanciones que puede aplicar mediante el ejercicio del poder disciplinario el empleador como v gr. llamados de atención, apercibimiento, suspensiones y finalmente el despido. Ahora bien, puede  ser de tal gravedad la falta cometida, que sea necesario en forma proporcional el despido, siendo para ello indistinto si presenta sanciones con anterioridad o no, pues hechos anteriores debidamente sancionados pueden ser invocados como antecedentes, pero siempre debe existir un hecho que justifique por sí mismo el despido. Si tal hecho tras ser valorado más estrictamente, por la falta de antecedentes, resulta de tal gravedad que impide mantener el vínculo laboral, procede la máxima sanción, despido directo.

En el caso en particular, además de analizarse la procedencia o no del despido por las razones invocadas, vemos que resultó preponderante para la resolución de los magistrados la falta de acreditación de los hechos que argumentaron para la resolución del vínculo.

Por ello es recomendable, que este tipo de contratos laborales sean celebrados por escrito, previéndose las sanciones por la falta de rendimiento o de cumplimiento de los objetivos a los cuales el trabajador también se obligó. Y tal como establece la sentencia, cae en cabeza del empleador acreditar que el dependiente no está cumpliendo con el art 84 LCT. Es decir, esta falta de incumplimientos de los objetivos pueden denotar un bajo rendimiento o una escasa diligencia en el desempeño de las funciones.- Por ello en  ambas cuestiones, ya sea porque nos e alcanzan los objetivos en forma reiterada o porque esta falta de cumplimiento obedece a un bajo rendimiento del trabajador es importante poder ir desarrollando un camino de antecedentes  disciplinarios  que avalen luego el despido, y no optar por este en forma directa. Ante cada oportunidad en que el trabajador incumpla los objetivos preestablecidos o se observe una falta de dedicación para obtener ellos, debe dejarse constancia por escrito de estos incumplimientos mediante la aplicación gradual de sanciones, así como la posibilidad de establecer evaluaciones de desempeño que darán cuenta de que el dependiente no alcanza los objetivos para los cuales fue contratado. Con todo ello, ante la reiteración de la inconducta, se tendrá posibilidad de lograr el despido conforme art 242 LCT.

Dra. María Paula Nuñez

Departamento de Derecho Laboral

Estudio Grispo & Asociados