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miércoles, 25 de julio de 2012

Reflexiones sobre el impacto de la nueva política cambiaria nacional en el mercado inmobiliario



A fines de octubre de 2011, con el dictado de la Resolución 3210 por parte de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), empezó a delinearse un nuevo panorama cambiario en Argentina, estableciéndose el requisito de una autorización obligatoria previa del organismo fiscalizador como condición imprescindible para acceder a la compra de divisa extranjera.

A partir de entonces se ha establecido en nuestro país una línea progresivamente restrictiva respecto a la compra de moneda extranjera, y ello encuentra una nueva manifestación en la reciente Comunicación “A” 5318 del Banco Central, dictada con fecha 5 de julio de este año.

No puede soslayarse que la divisa extranjera ha tenido un lugar trascendental en el marco de la previsión y concreción de transacciones inmobiliarias. Es por ello que resulta evidente que las consecuencias derivadas de esta nueva política cambiaria gravitarán sensiblemente en este ramo de la actividad comercial, ejerciéndose una ostensible presión hacia la utilización del peso argentino como medio de pago en las operaciones inmobiliarias.

Una de las alternativas negociables que ha cobrado especial significación en los últimos tiempos, en el mercado inmobiliario, radica en la constitución de fideicomisos al costo. La creciente inscripción de estos fideicomisos ratifica su lugar destacado en la industria de la construcción en la actualidad, y la utilización de esta figura jurídica ha encontrado justificación, entre otros aspectos, en las facilidades que ha ofrecido en punto al financiamiento de emprendimientos inmobiliarios.

Este fenómeno no ha pasado inadvertido para el órgano fiscalizador, que ha aumentado los controles sobre los fideicomisos y que, particularmente, ha argumentado la necesidad de evitar maniobras de evasión impositiva.

Ahora bien, las medidas anteriormente referidas respecto a las severas restricciones a la compra de divisas y la nueva política cambiaria promovida en nuestro país limitan en forma ostensible la posibilidad de intervención en el mercado de divisas, lo cual repercutirá, claro está, en el planeamiento y desarrollo de negocios inmobiliarios y en las opciones de financiamiento de dichas transacciones.

En el contexto actual, el sector tendrá un desafío crucial, puesto que deberá encontrar alternativas viables para ajustar y adaptar los negocios inmobiliarios a la nueva situación económica y cambiaria, procurando mantener el nivel de la actividad y la inversión, sostener los índices de empleo y conservar el lugar preponderante que la construcción ha tenido en los últimos tiempos en nuestro país.

Dr. Gabriel Martinez Niell
Estudio Grispo & Asociados

Responsabilidad solidaria de franquiciante y franquiciado, y la necesidad de una estrategia probatoria contundente para plantear la exención de responsabilidad


El contrato de franquicia constituye, hoy en día, uno de los esquemas negociales que, en virtud del ritmo actual del mercado y la necesidad de articular figuras jurídicas adaptables a las transacciones y objetivos comerciales, ha tenido un indudable desarrollo y expansión en los últimos tiempos.

Uno de los aspectos más importantes derivados de la relación de franquicia consiste en la determinación y delimitación de la responsabilidad de cada uno de los sujetos intervinientes.

Este constituye uno de los pilares fundamentales del fallo dictado por la sala IX de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo, en autos “Rodríguez, Irene v. ADCA S.A. y otros”, con fecha 26 de abril de 2012.

En el referido caso se resolvió que la co-demandada Adca S.A. no logró demostrar la procedencia de la exención de responsabilidad en el contrato de trabajo, afirmando el órgano decisor que “la mera cita de antecedentes jurisprudenciales no detenta calidad de agravio alguno” cuando ello no es acompañado por elementos de prueba fehacientes que sustenten tal pretensión eximente.

Los miembros integrantes del Tribunal, cuyo voto mayoritario confirmó la condena solidaria decidida en primera instancia, entendieron que resultó acreditado en autos que la co-demandada Adca S.A. entrenaba y capacitaba al personal del franquiciado “… para mantener e incluso incrementar la eficacia del negocio…”, y que las tareas desarrolladas en el local donde la actora prestaba servicios eran complementarias y conducentes a la finalidad de la actividad de Adca S.A. en su carácter de franquiciante.

En este sentido, y en aplicación de la regla de responsabilidad solidaria prevista en el artículo 30 de la LCT, el Tribunal resolvió que franquiciante y franquiciado aprovechaban la actividad de la actora, resultando inoponible el contrato de franquicia suscripto entre ellas, a lo cual se agregó, como circunstancia adicional merituada en autos, “la situación de absoluta clandestinidad en la que se desarrolló la prestación que llevaba a cabo el reclamante”.

De este modo, el decisorio bajo análisis expone, sintética y categóricamente, la necesidad de acreditar la exención de responsabilidad a través de elementos probatorios fehacientes, que deberán estar necesariamente orientados a desvirtuar los extremos planteados por la reclamante respecto a la existencia y características de la relación laboral y las prestaciones efectuadas, así como el papel desempeñado por la franquiciante y el franquiciado en el marco del vínculo laboral concreto; ello constituirá, pues, un eslabón fundamental para evitar un pronunciamiento desfavorable en el proceso.

Por otra parte, el fallo establece el alcance de la responsabilidad de los sujetos que intervienen en la relación de franquicia, y concluye que las circunstancias concretas del caso, especialmente en punto a la índole de las tareas prestadas por la actora y su carácter complementario y conducente a la finalidad procurada por la franquiciante, así como el rol desempeñado por esta última en la capacitación y entrenamiento del franquiciado y su personal, imponen afirmar categóricamente la inoponibilidad del contrato de franquicia y la vigencia de lo previsto en la ley laboral respecto a la responsabilidad solidaria en caso de subcontratación y delegación, procediendo extender a la franquiciante la responsabilidad “por las derivaciones de la relación laboral de conformidad con el art. 30, LCT”.

Dr. Gabriel Martinez Niell
Estudio Grispo & Asociados

International WorkLife Balance Award - Premio FamiglieLavoro


El Estudio Grispo & Asociados ha participado en la iniciativa "International WorkLife Balance Award", organizada por RegioneLombardia y por ALTIS (Alta Scuola Impresa e Società, de la Università Cattolica del Sacro Cuore, Milano, Italia), con motivo de la IV Edición del Premio FamigliaLavoro, en el marco del "VII Incontro Mondiale delle Famiglie 2012".

Con este reconocimiento, se ha procurado destacar y valorar el trabajo realizado en diferentes contextos y coyunturas a nivel mundial en torno a la creación de oportunidades de trabajo a las familias y la conciliación de la familia y el empleo en el marco de las empresas y las organizaciones.

Los contratos celebrados en dólares y los “cepos” impuestos por la AFIP y el BCRA.


Resulta de público y notorio conocimiento que ciertas cuestiones económicas han llevado el Estado Nacional refrenar la compraventa de dólares en el Mercado Oficial de Cambio.
Ello se ha concretado desde finales del año pasado mediante la Resolución General de la A.F.I.P. 3210/2011, por la que se limita la compra de divisas extranjeras.
El sistema implementado por la A.F.I.P. tiene por objeto un mayor control fiscal. Es así que toda persona interesada en la compra de divisas extranjeras debía solicitar la habilitación para efectuar la misma mediante la página web del órgano recaudador. En este sentido, el sistema de la A.F.I.P. podía “validar” la habilitación o bien informar “inconsistencias” entre el monto de dólares solicitado para la compra y los registros fiscales del solicitante.
Sin perjuicio de ello, la norma mencionada no imposibilita al solicitante a la compra de dólares, ya que en caso de reportar “inconsistencias”, sólo quedaría, en principio, sometido a una auditoria y es pasible de sanciones, en caso de corresponder.
Sin embargo, la realidad es otra. La A.F.I.P. ha limitado la compra de divisas extranjeras, no sólo como lo hacía antes, es decir a través de supuestas inconsistencias de casi todos los solicitantes, sino que ahora también ha modificado su página web de tal manera que hoy sólo pueden formularse solicitudes por viajes al exterior”, cuando, en principio, existirían otros rubros permitidos.
Este sistema implementado por el órgano recaudador ha sido “oficializado” en el mes de julio del corriente año mediante la Comunicación “A 5316” emitida por el Banco Central de la República Argentina, la cual avala el sistema implementado para solicitar habilitación de compra de divisas extranjeras y también habilita la compra de las mismas para viajes y turismo, pago y cobro de mercaderías, créditos hipotecarios y donaciones.
Sin embargo, tal como mencionamos, la A.F.I.P., en su página web, sólo admite la solicitud de compra para cuestiones relacionadas con el viaje y turismo.
Dicha circunstancia viene a afectar gravemente todos aquellos contratos que fueron celebrados en dólares, porque en virtud de lo normado por el artículo 617 y 619 del Código Civil, el deudor sólo puede cancelar su obligación de pago asumida en moneda extranjera en el contrato si entrega las mismas, por ejemplo: dólares.
Esta situación de imposibilidad de adquirir moneda extranjera, conculca varios derechos establecidos en la Constitución Nacional, como a "usar y disponer de su propiedad" (art. 14) y "ejercer su industria, comercio y profesión" (art. 20), consagrando los derechos a la libre circulación de mercancías, transportes y productos (arts. 10, 11 y 12), entre otros no menos importantes.
Es por ello, que ante esta situación de excepción, consideramos que es posible interponer una acción de amparo, junto con la respectiva medida cautelar a los fines de suspender las normativas dictadas por la A.F.I.P. y el B.C.R.A. y poder adquirir dólares y cancelar obligaciones establecidas en contratos celebrados en esa divisa extranjera.
En este sentido, el art. 43 de nuestra Carta Magna dispone que "toda persona puede interponer acción expedita y rápida de amparo, siempre que no exista otro remedio judicial más idóneo, contra todo acto u omisión de autoridades públicas o de particulares, que en forma actual o inminente lesione, restrinja, altere o amenace, con arbitrariedad o ilegalidad manifiesta, derechos o garantías reconocidos por esta Constitución, un tratado o una ley".
A nuestro juicio, no sería necesario agotar la vía administrativa previa, ya que los órganos estatales aquí referenciados impiden en su totalidad hacer revisar administrativamente la situación fiscal y financiera que cada solicitante posee.
En este sentido, la jurisprudencia tiene dicho que “agotar las vías legales aptas”, habida cuenta las variaciones que han tenido nuestro derecho constitucional a consecuencia del nuevo texto del art. 43 CN, debe indicarse que el hecho de no haberse recurrido a vías administrativas previas no cercena necesariamente la posibilidad de acudir a la acción de amparo. Lo que sí resulta indispensable para su admisión, es que quien solicita la protección judicial acredite en debida forma la existencia de la inoperancia de las vías legales, administrativas o procesales ordinarias a fin de reparar el perjuicio invocado, o que la remisión a ellas produzca un gravamen serio insusceptible de reparación ulterior (conforme CSJN, “Villar, Carlos A. v. BCRA s/ Amparo” 23/2/95, JA 1996-I, Síntesis, “Ballesteros, José”, 4/10/94 JA 1996-I, síntesis “Compañía de Perforaciones Río Colorado S.A. v. Dirección General Impositiva”, 24/8/93, JA 1995-II, Síntesis).
Solicitar al Estrado Judicial una medida cautelar que permita asegurar la sentencia definitiva, resultaría viable.
En este sentido, la verosimilitud en el derecho necesaria para que se otorgue la misma, se encontraría acreditada en la circunstancia de que la Resolución General de la AFIP, no sería óbice para la compra de divisas extranjeras, y tanto este organismo como el BCRA, no tendrían potestades legales suficientes para restringir  la compra de divisas extranjeras, ya que los contratos de compraventa celebrados en divisas extranjeras, sólo se verían afectados mediante una ley emendada del Congreso de la Nación que efectúe una limitación a la compra de divisas extranjeras.
El peligro en la demora, también se encontraría debidamente acreditado debido a la inminencia del vencimiento del plazo para el pago de las obligaciones fijadas en los contratos, ya que de no otorgarse la medida cautelar, el deudor quedaría colocado en la disyuntiva entre incurrir en mora, con el riesgo patrimonial que ello implica o bien, concurrir a un mercado ilegal a adquirir divisas, con el riesgo que ello implica en todos los planos –el primero, la imposibilidad de denunciar la operación a los fines fiscales-, además del incremento significativo de su deuda que ello representaría.
Ni en uno ni en otro caso, el daño que sufriría sería compensado por la ejecución de una eventual sentencia favorable resultante de la acción de amparo, de modo que para asegurar la posibilidad de ejecutar la condena que eventualmente pudiese obtener, es menester solicitar al Tribunal Federal que entienda en la causa que dicte la medida cautelar requerida.

Dr. Maximiliano Antonio Olivera Díaz
Estudio Grispo & Asociados